СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗА
В практике проведениястроительно-технических экспертиз можно выделить следующие группы решаемых
задач:
- необходимость определения стоимости объекта недвижимого
имущества;
- необходимость определения затрат, относимых к материальному
ущербу, причиненному зданию, строению, сооружению в результате поджога,
залития, взрыва или иного происшествия;
- необходимость разработки технически возможных вариантов
раздела домовладения (жилого дома, земельного участка) с учетом долей в праве
собственности, а также расчет компенсации за отклонение фактически выделяемых
долей от долей в праве собственности;
- необходимость установления соответствия (несоответствия)
фактических границ земельного участка юридическим границам;
- необходимость определения объемов и стоимости
выполненных строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ;
- необходимость определения качества строительно-монтажных и
ремонтно-строительных работ, т.е. соответствия выполненных работ техническим
требованиям в строительстве.
Строительно-техническаяэкспертиза по
вопросам оценки стоимости объектов недвижимого имущества
Объектами экспертиз, связанных с
оценкой стоимости недвижимого имущества, являются капитальные строения, здания,
сооружения, не завершенные строительством объекты, изолированные помещения,
машино-места. В рамках строительно-технической экспертизы могут быть
определены рыночная, остаточная и оценочная стоимости объекта оценки.
При
необходимости определения стоимости усадебного жилого дома объектом оценки при определении
рыночной стоимости выступает единый объект недвижимого имущества в составе
земельного участка и расположенных на нем строений. Рыночная стоимость строений
без учета земельного участка не может быть определена, поскольку исследуемые
объекты прочно связаны с землей и реализуются на рынке недвижимости с учетом их
привязки к месту расположения.
При проведении экспертиз, связанных с определением рыночной,
остаточной и оценочной стоимости, могут решаться следующие вопросы:
1. Какова
рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества в составе земельного
участка и жилого дома с примыкающими к нему строениями и пространственно
отделенными от него хозяйственными постройками по состоянию и в ценах на день
осмотра (либо в ценах на день дачи заключения)?
2. Какова
рыночная стоимость изолированного помещения (квартиры) по состоянию и в ценах
на день осмотра (либо в ценах на день дачи заключения)?
3. Какова
рыночная стоимость земельного участка по состоянию и в ценах на день осмотра
(либо в ценах на день дачи заключения)?
4. Определить
остаточную стоимость одноквартирного жилого дома и хозяйственных построек в
ценах на ... с учетом технического состояния на ... (либо в ценах на день
осмотра и др.).
5. Определить
остаточную стоимость одноквартирного жилого дома и хозяйственных построек в
ценах на день дачи заключения с учетом технического состояния на ... (либо в
ценах на день
осмотра и др.).
6. Определить
оценочную стоимость одноквартирного жилого дома и хозяйственных построек, в
ценах на ... с учетом технического состояния на ... (либо в ценах на первое
число другого месяца
и года и др.).
Остаточная
стоимость может быть использована в целях установления потерь в стоимости
видоизмененного объекта, к примеру, вследствие пожара, либо при определении
денежной компенсации за отступление выделяемых долей от долей в праве
собственности на недвижимое имущество и иных целях с учетом специфики
рассматриваемых вопросов.
При
постановке вопросов, связанных с определением остаточной стоимости объекта
оценки, необходимо учитывать, что цены оценки могут приниматься на дату
отличную от даты оценки, как в случае определения стоимости объекта оценки по
состоянию до пожара. При расчете остаточной стоимости может учитываться
техническое состояние объекта на различные даты, что позволяет определять
стоимость объекта как по состоянию на день осмотра, так и по состоянию на
ретроспективную (прошедшую) дату.
Цели
определения оценочной стоимости регламентированы требованиями законодательства,
например, в случае приватизации жилых помещений, исчисления налога на
недвижимость и иных. Соответственно, необходимость расчета оценочной стоимости
определяется в первую очередь целями последующего использования результатов
расчета.
Остаточная
и оценочная стоимости не учитывают местоположение объекта недвижимого имущества,
конъюнктуру рынка и ряд иных рыночных факторов.
При
формулировании вопросов, помимо вида определяемой стоимости и уровня цен, в
котором необходимо определять стоимость объекта оценки, следует указывать
точные идентификационные сведения по объекту (наименование, адрес, кадастровый
номер, инвентарный номер и др.).
В
зависимости от рассматриваемой ситуации и целей оценки (приватизация,
постановка на баланс активов, полученных безвозмездно, и др.) определение
оценочной стоимости может быть сопряжено с проведением экономических
исследований, поскольку в отдельных случаях необходимо исследование информации,
содержащейся в документах бухгалтерского учета и отчетности.
При
постановке вопросов, связанных с определением оценочной стоимости объекта
оценки необходимо помнить, что цены оценки принимаются на первое число месяца,
на который производится оценка стоимости. Оценочная стоимость объекта оценки,
как и остаточная, может определяться с учетом состояния объекта на день осмотра
(дачи заключения) и на конкретную ретроспективную (прошедшую) дату, но также
при условии представления инициатором назначения экспертизы документов,
подтверждающих объемно-планировочные показатели и конструктивные
характеристики, накопленную амортизацию объекта оценки на ту дату в прошлом, на
которую необходимо определить оценочную стоимость.
Основные недостатки вопросов по установлению
стоимости, которые ставятся на разрешение строительно-технической экспертизы,
связаны с постановкой вопроса без указания вида стоимости. Таким образом, по
таким вопросам необходимо четко указывать вид стоимости, который требуется
определить.
Строительно-технические экспертизы, связанные с
оценкой стоимости капитальных строений, поврежденных пожаром, определением
стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению последствий пожара, залития
помещений, порчи недвижимого имущества
При проведении строительно-технических экспертиз,
связанных с оценкой стоимости капитальных строений, поврежденных пожаром,
решаются следующие вопросы:
1. Определить остаточную
стоимость пострадавшего (уничтоженного) в результате пожара строения (здания,
сооружения) по состоянию до пожара.
2. Определить остаточную
стоимость пострадавшего (уничтоженного) в результате пожара строения (здания,
сооружения) по состоянию после пожара.
3. Определить стоимость
ремонтно-восстановительных работ, проведение которых необходимо для устранения последствий
пожара;
4. Какова степень физического
износа отдельных конструктивных элементов строения на момент осмотра? Какова
величина физического износа строения на момент осмотра?
Для
рассмотрения вопросов по определению остаточной стоимости строения (здания, сооружения) требуется наличие документов,
подтверждающих техническое состояние конструктивных элементов строения до
пожара, в которых должны быть указаны степень физического износа строения,
наименование материалов, из которых выполнены конструкции поврежденного здания
и пр.
Решение вопроса по определению стоимости ремонтно-восстановительных работ, проведение которых необходимо для
устранения последствий пожара, возможно при незначительном повреждении
строительных конструкций огнем, когда эксперт может четко определить состав и
перечень работ, которые необходимо произвести для устранения последствий
пожара.
В рамках строительно-технических экспертиз по
вопросам определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, связанных с
устранением последствий залития, решаются следующие вопросы:
1. Определить объем и стоимость ремонтных работ и
материалов, необходимых для устранения повреждений, образовавшихся в результате
залития помещения, расположенного по указанному адресу, на основании акта
обследования и дефектного акта в ценах на указанную дату.
2. Определить виды, объем и стоимость ремонтных
работ, необходимых для устранения повреждений, образовавшихся в результате
залития помещения, расположенного по указанному адресу, на основании
результатов фактического осмотра, в ценах на указанную дату.
3. Каков объем и стоимость материалов (фактических,
либо аналогичного типа), необходимых для устранения повреждений, возникших в
результате залития помещения, расположенного по указанному адресу в ценах на
указанную дату?
4. Соответствуют ли фактические повреждения отделки
помещения, расположенного по указанному адресу, перечисленным дефектам в акте
обследования и дефектном акте?
Примечание: определение суммы ущерба
(в результате пожара, залития, хищения строительных материалов и конструкций,
нанесения иного вреда, строительным объектам и др.) не входит в круг задач,
решаемых при проведении строительно-технических экспертиз.
При проведении экспертиз данной категории
могут также рассматриваться вопросы, касающиеся определения стоимости ремонтно-восстановительных
работ по устранения повреждений зданий,
строений,
сооружений (конструктивны
элементов) в результате порчи недвижимого имущества (повреждение
дверей, окон, разрисовывание элементов наружной отделки зданий и пр.).
Строительно-технические экспертизы, связанные с разделом
недвижимого имущества
При проведении экспертиз, связанных с разделом недвижимого
имущества, как правило, решаются следующие основные вопросы, в том числе в
комплексе с вопросами по определению рыночной и остаточной стоимости спорных
объектов недвижимого имущества:
1. Разработать варианты раздела
основного строения в соответствии с заданными долями собственников.
2. Установить возможность
раздела основного строения в соответствии с вариантами, предложенными
собственниками.
3. Определить перечень работ по
переоборудованию основного строения в соответствии с разработанными экспертом
вариантами раздела.
4. Какова рыночная стоимость единого объекта недвижимого
имущества в составе жилого дома, примыкающих к нему пристроек, хозяйственных
построек и земельного участка в ценах на день дачи заключения с учетом
результатов фактического осмотра?
5. Определить остаточную
стоимость частей домовладения в соответствии с предложенными вариантами раздела.
6. Определить размер денежной
компенсации за отклонение от долей в праве собственности.
7. Разработать варианты раздела,
порядка пользования (владения) земельным участком в соответствии с
предложенными вариантами раздела жилого дома, с учетом долей в праве
собственности.
При разрешении вопросов, связанных с определение порядка
пользования земельными участками, варианты определения порядка пользования могут быть разработаны и при неразделенном жилом доме.
Согласно разработанной в Государственном комитете
судебных экспертиз Республики Беларусь (далее – Государственный комитет) методике
техническая возможность раздела основного строения определяется по общей
площади жилых помещений в соответствии с заданными долями собственников, может
учитываться сложившийся порядок пользования помещениями основного строения.
Функциональное назначение помещений при разделе не учитывается, предполагается
их переоборудование в перспективе.
На сегодняшний день в соответствии с указанной выше
методикой при разработке вариантов раздела жилых домов общая площадь жилых
помещений выделяемой квартиры, с учетом расстановки необходимого набора мебели
и оборудования, должна включать следующие помещения:
– жилую (общую) комнату (в однокомнатной квартире)
площадью не менее 18,0 м2;
– жилую (общую) комнату (в двухкомнатной квартире)
площадью не менее 16,0 м2;
– кухню площадью не менее 9,0 м2 (в
сельской местности – не менее 12,0 м2).
Площадь кухни допускается уменьшать до 6 м2при условии наличия в квартире смежного с кухней помещения столовой, площадь
которого должна составлять не менее 4 м2.
При необходимости допускается отступать от
вышеуказанных параметров помещений не более чем на 5 %.
Строительно-технические экспертизы,
связанные с земельными спорами
В рамках проведения экспертиз по вопросам определения
соответствия фактических границ земельных участков правоустанавливающим
документам (договоры и акты приемки-передачи к ним (купли-продажи, дарения,
мены, приватизации и др.); сведения о праве на наследство; решения,
постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов
местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении)
земельных участков; планы земельных участков до момента оформления
регистрационных дел на спорные земельные участки) решаются следующие вопросы:
1. Соответствуют
ли юридические границы земельных участков, указанные в земельно-кадастровых
планах к свидетельствам о государственной регистрации в едином государственном
регистре, фактическим границам данных земельных участков, с указанием на схеме
местоположения строений и конкретных расстояний от границ участков и строений?
2. Соответствуют
ли фактическая граница, площадь и размеры земельного участка представленным
документам на данный участок, и если нет, то в чем выражается такое
несоответствие? За счет каких земель возникло выявленное несоответствие?
3. Соответствуют
ли фактическая граница, площадь и размер земельного участка договору о
предоставлении земельного участка под дом, проекту застройки дома с планом
земельного участка, если нет, то в чем это несоответствие?
4. Соответствуют
ли на местности фактические линейные размеры границ, конфигурация и площадь
части земель садоводческого товарищества в виде дороги (улицы), расположенной
между земельными участками, линейным размерам границ, конфигурации и площади,
указанным: а) в государственном акте на право постоянного пользования землей
садоводческого товарищества? б) в проекте организации территории садоводческого
товарищества? Если нет, то в чем выражается данное несоответствие?
5. Указать
схематически, имеет ли место фактическое смещение участка, и в каком
направлении относительно положения, которое указанный участок занимал на момент
его создания, при построении поворотных точек (каталога координатных точек)
границ указанного земельного участка относительно поворотных точек (каталога
координатных точек) окружных границ садоводческого товарищества?
6. Соответствуют
ли фактические границы смежных земельных участков границам, установленным в
ходе землеустроительных работ?
7. Произошло
ли уменьшение площади земельного участка за счет изменения границ со смежным
участком владельцев и насколько уменьшилась площадь?
Примечание: При постановке вопросов, касающихся соответствия
фактических границ земельных участков правоустанавливающим документам, для
полного и всестороннего изучения целесообразно предоставлять оригиналы
документов и конкретизировать их наименование.
Особенностью экспертиз данной категории является то, что они
требуют выполнения геодезической съемки границ земельных участков. Комплекс
геодезических работ в данном случае может выполняться как силами специалистов
землеустроительных организаций, так и совместно с экспертами центрального
аппарата Государственного комитета после письменного согласования с инициатором
назначения экспертизы исполнения комплекса геодезических работ Государственным
комитетом.
Строительно-техническая экспертиза по вопросам
установления объемов, стоимости и качества выполненных строительно-монтажных и
ремонтно-строительных работ
Объектами исследования экспертиз, связанных с
установлением объемов, стоимости и качества выполненных строительно-монтажных и
ремонтно-строительных работ, являются: капитальные строения, здания, сооружения
и их конструктивные элементы, проектно-сметная документация, исполнительная
документация (акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных
монтажных работ, журналы производства работ, акты освидетельствования скрытых
работ, промежуточной приемки ответственных конструкций и пр.).
В рамках экспертиз данной категории решаются
следующие вопросы:
1. Соответствует
ли требованиям проектной документации и требованиям технических нормативных
правовых актов качество выполненных строительно-монтажных
(ремонтно-строительных) работ?
2. Могли
ли выявленные дефекты образоваться в ходе эксплуатации объекта, либо являются
следствием некачественно выполненных работ?
3. Имеются
ли несоответствия объемов работ, указанных в актах сдачи-приемки, и фактически
выполненных работ на объекте?
4. Какова
стоимость строительно-монтажных работ, включенных в акты сдачи-приемки, но
фактически не выполненных на объекте?
5. Определить
стоимость работ, указанных в акте сдачи-приемки, с учетом объемов фактически
выполненных работ.
Исследования
объектов строительства на предмет установления объемов, качества и стоимости
выполненных работ требуют проведения осмотра объекта экспертизы.
При
этом ряд подлежащих исследованию видов работ может носить скрытый характер, а,
соответственно, для их исследования требуется проводить вскрытия конструктивных
элементов строения. В случае если требуется исследование скрытых работ, инициатору
назначения экспертизы необходимо обеспечить безопасный доступ к исследуемому
объекту и организовать проведение вскрытий, так как эксперты не имеют права на
выполнение данных работ.
Следует учесть, что эксперт не устраняет
последствия вскрытий и не несет ответственность за их устранение
(неустранение).
При назначении экспертиз по рассмотренным выше
направлениям требуется уточнение и
постановка вопросов с учетом конкретных
обстоятельств дела, имеющихся в
распоряжении инициатораназначения экспертизы материалов,
возможностей строительно-технической экспертизы с учетом современного состояния
науки, техники, требований технических нормативных документов в сфере
строительства.
По вопросам подготовки материалов для экспертиз,
возможностей экспертных подразделений по проведению строительно-технических
экспертиз просьба обращаться в управление технических экспертиз управления
Государственного комитета судебных экспертиз по Брестской области по телефону:
(80162)302155 – заместитель начальника
отдела – Государственный судебный эксперт Синчук Дмитрий Владимирович.
Управление
Государственного комитета судебных экспертиз Республики Беларусь по Брестской
области, г. Брест, ул. Гоголя, 75.
" />
